Trong giới đầu tư bất động sản, đặc biệt là những người quan tâm đến thị trường Đồng Nai, thông tin về việc Nhơn Trạch và Long Thành có thể sáp nhập vào TP.HCM luôn là một “mỏ vàng” được săn đón. Tin đồn này không phải là không có cơ sở, nhưng để ra quyết định đầu tư hàng tỷ đồng, chúng ta cần phải bóc tách rõ ràng: đâu là Tầm nhìn chiến lược của Chính phủ và đâu là Lộ trình thực thi đã được xác định.
1. Cơ sở pháp lý và dữ liệu “biết nói” – Những “viên gạch” đầu tiên
Thông tin “hành lang” mà chúng ta nghe được thực chất bắt nguồn từ những định hướng chiến lược cấp cao nhất của Đảng và Nhà nước, chứ không phải là một kế hoạch ngày mai thực thi.
“Kim chỉ nam” – Nghị quyết 31-NQ/TW của Bộ Chính trị:
Đây là văn bản quan trọng nhất, được ban hành ngày 30/12/2022 về phương hướng, nhiệm vụ phát triển TP.HCM đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045. Trong đó, có một nhiệm vụ cực kỳ đáng chú ý:
“Nghiên cứu, đề xuất mô hình phát triển đô thị theo định hướng đa trung tâm, vành đai… Nghiên cứu cơ chế, chính sách, giải pháp mở rộng không gian phát triển của Thành phố và Vùng thành phố Hồ Chí Minh…”
Cụm từ “mở rộng không gian phát triển” là một chỉ đạo mang tính chiến lược. Nó không nói rõ là sẽ sáp nhập tỉnh nào, huyện nào, nhưng đã “bật đèn xanh” cho việc TP.HCM phải tính đến chuyện lớn hơn, vượt ra khỏi ranh giới hành chính hiện tại. Và khi nhìn vào bản đồ, hướng mở rộng tự nhiên và tiềm năng nhất chính là phía Đông – nơi có “thành phố sân bay” Long Thành và “vùng đất chờ” Nhơn Trạch.
Sự đồng bộ về hạ tầng – Khi ranh giới chỉ còn là danh nghĩa:
Thực tế cho thấy, TP.HCM và Đồng Nai đang được kết nối chặt chẽ hơn bao giờ hết, tạo thành một thể kinh tế-xã hội gần như không thể tách rời:
- Sân bay Quốc tế Long Thành: Trái tim của cả vùng kinh tế phía Nam, là động lực tăng trưởng khổng lồ mà TP.HCM không thể đứng ngoài cuộc.
- Vành đai 3: Khi khép kín, tuyến đường này sẽ xóa nhòa khoảng cách vật lý giữa TP. Thủ Đức, Nhơn Trạch và Long Thành, tạo thành một vành đai công nghiệp – đô thị – logistics thống nhất.
- Cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu và Bến Lức – Long Thành: Tạo thành mạng lưới giao thông liên vùng hoàn chỉnh.
- Cầu Cát Lái (2026): Sẽ là cú hích cuối cùng để Nhơn Trạch thực sự trở thành một phần mở rộng của TP. Thủ Đức.
Hạ tầng luôn đi trước một bước. Việc Nhà nước đầu tư hàng trăm nghìn tỷ đồng để liên kết các khu vực này cho thấy một tầm nhìn dài hạn về một “đại đô thị” duy nhất. Việc điều chỉnh địa giới hành chính chỉ là bước đi pháp lý sau cùng để hợp thức hóa một thực thể kinh tế đã hình thành.
2. Phân tích chuyên sâu: Từ “Tầm nhìn” đến “Thực tế”
Vậy câu hỏi cốt lõi của nhà đầu tư là: “Khi nào việc sáp nhập sẽ diễn ra?”
Dựa trên kinh nghiệm phân tích và các quy trình pháp lý, An Mộc đưa ra nhận định sau:
- Đây là một tầm nhìn dài hạn: Việc sáp nhập hai đơn vị hành chính lớn như Nhơn Trạch và Long Thành vào TP.HCM là một quyết định trọng đại, cần được Quốc hội thông qua. Nó đòi hỏi quá trình nghiên cứu, đánh giá tác động kỹ lưỡng về kinh tế, xã hội, an ninh quốc phòng.
- Không phải “sáp nhập”, mà có thể là “mô hình mới”: Thay vì sáp nhập cơ học, có thể Chính phủ sẽ nghiên cứu một mô hình “Thành phố trong Thành phố” hoặc một “Đặc khu kinh tế” mới bao gồm cả khu vực Thủ Đức – Long Thành – Nhơn Trạch, với những cơ chế đặc thù để phát huy tối đa tiềm năng của sân bay và cảng biển.
- “Hiệu ứng tâm lý” là có thật và đang diễn ra: Dù chưa có quyết định chính thức, nhưng tầm nhìn chiến lược này đã và đang tác động mạnh mẽ đến giá trị bất động sản. Dòng tiền thông minh luôn đi trước để đón đầu quy hoạch.
3. Kết luận và Lời khuyên từ An Mộc
Kết luận: Thông tin Nhơn Trạch và Long Thành sáp nhập vào TP.HCM là có cơ sở về mặt định hướng chiến lược dài hạn của Chính phủ, không phải là tin đồn vô căn cứ. Tuy nhiên, chưa có bất kỳ thông tin nào về thời gian biểu cụ thể và đây là một quá trình phức tạp, cần nhiều thời gian.
Chiến lược cho nhà đầu tư: Thay vì đầu tư theo “tin đồn” và chờ đợi một quyết định hành chính không rõ ngày ban hành, chúng ta nên tập trung vào những giá trị thật và các động lực tăng trưởng đang hiện hữu:
- Đầu tư theo tiến độ hạ tầng: Giá trị bất động sản sẽ tăng tỷ lệ thuận với tiến độ của Vành đai 3, sân bay Long Thành, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu. Hãy bám sát các mốc thời gian cụ thể của những dự án này.
- Chọn vị trí chiến lược: Ưu tiên những quỹ đất có khả năng kết nối trực tiếp với các trục giao thông huyết mạch và các khu công nghiệp lớn.
- Pháp lý là vua: Trong bối cảnh thị trường dựa nhiều vào thông tin quy hoạch, đất có sổ đỏ, pháp lý minh bạch sẽ là “hầm trú ẩn” an toàn và có tính thanh khoản cao nhất.
LƯU Ý QUAN TRỌNG: Mọi thông tin và phân tích trên được cung cấp bởi An Mộc và chỉ mang tính chất tham khảo, định hướng dựa trên các văn bản và dữ liệu công khai tại thời điểm phân tích. Đây không phải là một tư vấn đầu tư chính thức. Để có quyết định cuối cùng, quý khách hàng cần kết hợp với khảo sát thực địa và đánh giá chuyên sâu hơn.
