Chúng ta đang đứng trước một nghịch lý lớn: Kinh tế vĩ mô tăng trưởng ấn tượng (GDP quý 3 tăng mạnh), nhưng giá nhà cũng tăng phi mã, vượt xa tốc độ tăng thu nhập của đại đa số người dân.
Dữ liệu từ Bộ Xây dựng cho thấy giá chung cư tại Hà Nội và TP.HCM đã tăng 33% – 36% so với cùng kỳ, đẩy mức giá trung bình lên 80-89 triệu đồng/m². Đây chính là “thế lưỡng nan” mà các chuyên gia quốc tế đang chú ý: tăng trưởng kinh tế cao nhưng lại đi kèm nguy cơ bong bóng tài sản và khiến giấc mơ an cư của người trẻ ngày càng xa vời.
Phân tích từ các nguồn tin uy tín và tổng hợp các quan điểm phổ biến trên thị trường đã chỉ ra 3 vấn đề cốt lõi và 2 nhóm giải pháp bắt buộc.
3 Nỗi Đau Lớn Của Thị Trường
Cung Không Gặp Cầu
Thị trường đang khát nguồn cung, đặc biệt là phân khúc “vừa túi tiền” (affordable housing). Một sự đồng thuận rất cao trên thị trường đều cho rằng gốc rễ vấn đề là thiếu nguồn cung trầm trọng. Các rào cản pháp lý và chi phí đầu vào (như tiền sử dụng đất) đang “khóa” khả năng ra hàng của chủ đầu tư.
Cái Bẫy “Siết Chặt Cực Đoan”
Bài học từ Trung Quốc với chính sách “Ba lằn ranh đỏ” cho thấy, việc siết thị trường (thuế, tín dụng) một cách đột ngột là liều thuốc độc. Nó không làm giảm giá nhà bền vững mà còn làm tê liệt nền kinh tế, ảnh hưởng đến hàng loạt ngành nghề liên quan và làm giảm tiêu dùng (“hiệu ứng tài sản” tiêu cực). Nhiều nhà đầu tư cũng lo ngại các biện pháp mạnh tay chỉ làm thị trường thêm khó khăn.
Tăng Trưởng “Chưa Toàn Diện”
Tăng trưởng GDP là tin tốt, nhưng nếu lợi ích chỉ tập trung vào nhóm 10% dân số giàu nhất (như mô hình tại Mỹ, Anh), thì đại đa số 90% còn lại sẽ bị bỏ lại phía sau. Thu nhập của họ không thể đuổi kịp tốc độ tăng giá tài sản. Đây là điều mà rất nhiều ý kiến công chúng nhấn mạnh: phải nâng cao thu nhập và việc làm cho người dân thì sức mua mới bền vững.
Giải Pháp Chiến Lược
Dựa trên phân tích của chuyên gia và sự đồng thuận cao từ thị trường, lối thoát cho bất động sản Việt Nam không phải là các biện pháp “giật cục” (siết hay thả lỏng), mà là một chiến lược “gọng kìm kép” mang tính dài hạn:
Khơi Thông Nguồn Cung “Vừa Túi Tiền”
Đây là giải pháp được thị trường mong chờ nhất. Mục tiêu là tách bạch thị trường:
- Với phân khúc thương mại: Nhà nước cần tháo gỡ triệt để các rào cản pháp lý và thủ tục hành chính để doanh nghiệp có thể phát triển dự án, đưa sản phẩm ra thị trường.
- Với phân khúc nhà ở xã hội/vừa túi tiền: Không thể phụ thuộc vào thị trường tư nhân. Nhà nước phải can thiệp mạnh mẽ (tương tự mô hình Singapore) để tạo ra một phân khúc nhà ở riêng biệt, giúp người thu nhập trung bình và thấp không phải cạnh tranh giá với nhóm thu nhập cao.
Nâng Cao Thu Nhập Thực Tế Cho Số Đông
Giá nhà không thể giảm, nhưng thu nhập của người dân phải tăng nhanh hơn.
- Mục tiêu tăng trưởng kinh tế phải đi đôi với chính sách phân phối lại thu nhập và tạo việc làm ổn định.
- Khi 90% dân số có thu nhập thực tế tăng, họ sẽ có “sức mua thật”. Đây là nền tảng của một thị trường bất động sản lành mạnh, nơi người dân có thể mua nhà bằng tích lũy và lao động chăm chỉ, chứ không phải bằng đòn bẩy tài chính rủi ro.
Kết luận của vLander
Mục tiêu lý tưởng là giá nhà tăng chậm hơn tốc độ tăng thu nhập. Để làm được điều này, chúng ta cần đồng thời cả hai giải pháp: tăng cung (để hãm đà tăng giá) và tăng thu nhập (để nâng sức mua). Đây là con đường duy nhất để vừa ổn định vĩ mô, vừa đảm bảo an sinh xã hội.
