Bạn đang “đốt tiền” mỗi ngày để đẩy tin lên top? Bạn đăng bài mỏi tay trong hàng chục hội nhóm “Nhà đẹp”, “Đất vườn”, “Đầu tư BĐS” nhưng chỉ nhận về vài lượt “like” và những cuộc gọi không đúng nhu cầu? Đừng buồn, không chỉ riêng bạn mà đây là thực trạng chung của thị trường trong 3 năm qua.
vLander đã thực hiện một phân tích chi tiết giai đoạn 2023-2025 để “mổ xẻ” lý do vì sao các kênh đăng tin truyền thống (trang rao vặt, hội nhóm Facebook) đang ngày càng mất đi hiệu quả.
Tin tốt: đây chính là cơ hội vàng để những nhà đầu tư và môi giới chân chính như chúng ta bứt phá.
I. Mô hình cũ đã “Lỗi thời” như thế nào?
Ba năm qua là một “cú sốc” thực sự với thị trường BĐS. Từ giai đoạn “đóng băng” 2023, “thăm dò” 2024, đến “phục hồi chọn lọc” 2025, hành vi của người mua đã thay đổi mãi mãi.
Thị trường đã thanh lọc những nhà đầu tư “lướt sóng” và chào đón những người mua thực sự thông thái. Họ phòng thủ hơn, cẩn trọng hơn, và yêu cầu cao hơn về pháp lý, quy hoạch. Chính bối cảnh này đã làm mô hình đăng tin kiểu cũ trở nên lỗi thời.
Có 3 lý do chính khiến việc đăng tin của bạn không còn hiệu quả:
1. Khủng hoảng Niềm tin: Tin “rác”, tin “ảo” (đăng giá thấp để câu view), tin trùng lặp đã vượt quá sức chịu đựng của người dùng. Họ mất niềm tin vào các nền tảng rao vặt.
2. Khách hàng thay đổi: Người mua không còn tìm kiếm thụ động trên các trang listing, rao vặt. Họ nghiên cứu chủ động trên Google, YouTube để tìm kiếm chuyên gia.
3. Chi phí và Thuật toán: Các nền tảng siết chặt tương tác tự nhiên và tăng chi phí quảng cáo, khiến ROI (Tỷ suất lợi nhuận) giảm thảm hại.
II. Các kênh đăng tin đang “giết chết” sự hiệu quả
Hãy nhìn thẳng vào sự thật tại sao nỗ lực của bạn không mang lại kết quả.
1. Với các Trang Listing/Rao vặt:
Đây là mô hình “chợ thông tin” như batdong*.comvn, alonha*.com.vn, … và cái chợ này đang gặp vấn đề nghiêm trọng:
-
- “Ngộ độc” Thông tin: Một lô đất của bạn có thể bị 15-20 môi giới khác đăng lại. Khách hàng không biết đâu là chính chủ. Tin của bạn bị “chìm” nghỉm sau vài giờ nếu không liên tục “đẩy tin”.
- “Ung nhọt” Tin Ảo: Hơn 70% người tìm kiếm BĐS bày tỏ sự thất vọng vì tin đăng giá ảo. Họ mất thời gian gọi điện và rồi… tắt máy. Tỷ lệ chuyển đổi từ một cú click sang một khách hàng chất lượng là cực kỳ thấp.
- Chi phí leo thang: Các nền tảng này sống bằng việc bán gói “VIP”, “Đẩy tin”. Khi thị trường khó khăn, bạn càng phải chi nhiều tiền hơn để cạnh tranh, nhưng hiệu quả thu về lại càng giảm.
2. Với các Hội nhóm Facebook/Zalo:
Các nhóm “Nhà đẹp”, “Nghiện nhà”, “Hội đất vườn…”, “Mua bán BĐS”, … ban đầu rất hiệu quả, nhưng giờ đây:
-
- Thuật toán Bóp tương tác: Facebook ưu tiên nội dung giải trí (Reels, Video) và bạn bè. Bài đăng “bán hàng” của bạn trong nhóm 500.000 thành viên có thể chỉ tiếp cận được vài ngàn người.
- “Loãng” Đối tượng và Spam: Các nhóm “Nhà đẹp” bị biến thành “chợ trời”. Người dùng vào để tìm cảm hứng thiết kế, nhưng chỉ thấy toàn tin bán đất. Họ trở nên “miễn nhiễm” với quảng cáo và lướt qua bài đăng của bạn.
- Bị đánh đồng: Giữa một rừng tin spam, bạn không có cách nào nổi bật và chứng minh mình là một chuyên gia. Bạn bị đánh đồng với “cò đất”, thay vì được xem là “nhà tư vấn chiến lược”.
III. “Người mua thông thái” thực sự cần gì?
Đây là yếu tố then chốt. Khách hàng mục tiêu của chúng ta (nhà đầu tư, người tìm second home, người muốn an cư) đã thay đổi:
-
- Họ không “Tìm”, Họ “Nghiên cứu”: Thay vì gõ “bán đất ven Sài Gòn” trên trang rao vặt, họ gõ “Đánh giá tiềm năng quy hoạch BR-VT 2025” trên Google và YouTube.
- Họ tin vào con người: Họ muốn thấy mặt, nghe giọng nói, và đánh giá kiến thức của người tư vấn qua video.
- Họ cần “Câu chuyện”: Đặc biệt với đất vườn nghỉ dưỡng, họ không chỉ mua mét vuông, họ mua một “phong cách sống”. Một tin rao vặt 5 dòng không thể truyền tải điều này.
IV. Hướng đi Mới cho vLander
Các kênh cũ đã mất hiệu quả. Đây là lúc để thay đổi chiến lược. “Thợ săn” (đi săn khách) đã hết thời, giờ là thời của “nông dần trồng lúa” (trồng nội dung để thu hút khách).
1. Chuyển từ “Đăng tin” sang “Xây Kênh”
Các nền tảng video như Youtube, Tiktok hoặc gần đây là Zalo Video cho phép bạn thể hiện toàn bộ kỹ năng của một “vLander”:
-
- Trình bày về quy hoạch.
- Phân tích pháp lý một lô đất ngay trên video.
- Đứng tại thực địa và dự báo tiềm năng khu vực.
- Cách thiết kế một ngôi nhà vườn sao cho phù hợp và tiết kiệm chi phí.
2. Tập trung vào “Nội dung Giá trị”
Đừng đăng “Tôi cần bán lô đất X”. Hãy làm nội dung: “5 Cạm bẫy pháp lý cần tránh khi mua đất vườn X” hoặc “Phân tích vì sao hạ tầng khu Y sẽ làm giá đất tăng 30% trong 2 năm tới”. Khi khách hàng đã tin tưởng bạn, họ sẽ chủ động để lại thông tin. Bạn sẽ tiết kiệm thời gian hơn vạn lần so với việc trả lời các cuộc gọi “spam” từ tin rao vặt.
3. Sử dụng dữ liệu “Đúng và Đủ”
Các kênh Youtube, Tiktok cung cấp cho bạn dữ liệu vô giá: Khách hàng của bạn bao nhiêu tuổi? Họ ở đâu? Họ xem video nào của bạn lâu nhất? Đây mới là dữ liệu “đúng và đủ” để bạn tối ưu chiến lược, thay vì “ném tiền qua cửa sổ” cho các trang listing.
Kết luận
Việc các trang listing, các trang rao vặt và hội nhóm kém hiệu quả không phải là tin xấu. Đó là một tín hiệu tốt. Nó đang thanh lọc thị trường, loại bỏ những người làm ăn chụp giật và mở ra cơ hội vàng cho những vLander chân chính – những người có kiến thức, làm việc dựa trên dữ liệu và sự tử tế.
Hãy ngừng đăng tin. Bắt đầu xây dựng giá trị.
